Eve mi Borsaya mı Yatırım Yapmalısınız?

Elinizde bir ev alacak kadar para var diyelim… Bununla ev mi almalısınız, yoksa borsaya mı yatırım yapmalısınız?

Hangisi daha riskli?

Kısa vadeli (3 yıla kadar) yapılan borsa yatırımları açık ara en riskli yatırımlardır. Çok ciddi dalgalanmalar yaşar… Buna karşılık ev fiyatları genelde büyük dalgalanmalar yaşamaz. Ancak uzun vadede (15-20 yıl) bakıldığında borsa yatırımlarının getiri riski kabul edilebilir seviyelere inmektedir.

Ev ise deprem, yangın vb. hariç neredeyse risksiz bir yatırımdır. Ancak son dönemde mortgage kriziyle birlikte görüldü ki, ev fiyatlarındaki yükseliş de bazen gerçek talepten değil, finansal enstrümanlardan kaynaklanıyor.

Borsa daha riskli olsa da uzun vadede bu risk çok büyük problem olmaktan çıkmaktadır.

 

Dünya’da durum nasıl?

Yapılan akademik araştırmalar, uzun vadede borsa yatırımlarının gayrimenkul yatırımlarına neredeyse 1,5 katı fark attığını göstermektedir.

 

Türkiye’de durum nedir? Neye yatırım yapalım?

Türkiye’de gayrimenkul fiyat endeksleri 2007 yılından itibaren sağlıklı tutuluyor. Dolayısıyla elimizde Haziran 2007 yılından itibaren veri mevcut… 5 yıllık veri ise hiç fena bir gösterge sayılmaz durumu anlamak için.

Aşağıdaki grafik İstanbul için ortalama ev fiyatlarındaki değişim ve borsa’nın değişimini gösteriyor.

 

Görüleceği üzere borsa krizden daha çok etkilenmiş olsa da 2009’dan sonra ciddi bir toparlanmaya girmiş durumda… Ancak aynısını ev sektörü için söyleyemiyoruz.

 

Peki ya kira getirisi?

İçinizden “ev fiyatları artmamış olabilir, ama kiralar yüksektir” diye geçiyor olabilir… Maalesef.. Kiralar da 2007 seviyesini yakalayamamış durumda. Özet olarak 2007 yılında bir ev almış olsaydınız, şu an bu sizin için iyi bir yatırım olmayacaktı.

Aşağıda İstanbul için kira getirisini bulabilirsiniz (m2 başına $ fiyatları)

İstanbul Kira Fiyatları

İstanbul Kira Fiyatları

Buna göre İstanbul’daki bir evin kendi parasını kira geliri ile çıkartması yaklaşık 15-16 sene sürüyor (ve 2007’den bu yana değişmeden böyle devam ediyor)

Oysa borsa’da bir yatırımın kendi parasını temettü (kar payı) ile çıkartması 8-10 yıl sürüyor.

 

Peki ya vergiler?

Borsaya uzun vadeli yatırım yapıyorsanız (1 yıldan uzun) o zaman hiçbir vergi ödemiyorsunuz… Yani tüm borsa geliriniz vergiden muaf.

Oysa ev yatırımı yaptığınız zaman gayrimenkul vergisi, otopark vergisi, çöp vergisi vs. vs. aklınıza gelmeyecek bin türlü vergi ile uğraşıyorsunuz. Bunlar da yıllık kira gelirinizin %20-25’i anlamına geliyor.

 

Diğer masraflar?

Borsa uzun vadeli yatırımda masrafsız bir yatırımdır… İşlem gideri hariç hiçbir gideriniz olmaz (ki o da yok varsayılabilir)

Oysa ev alırsanız her kiracı değişikliğinde evi boyatırsınız… kiracılar evin sağını solunu kırar döker, çatı akar sizden alırlar, yalıtım yapılır sizden alırlar…

 

Sonuç: Başımızı sokacak bir evimiz olmasını istiyoruz… (pembe panjur diye diye bilinç altımıza işletmiş bunu Türk sineması). Oysa ki finansal açıdan ev sahibi olmak uzun vadeli yatırım için hiç de mantıklı bir karar değil. Borsa’ya yatırım eve yatırıma göre çok daha kısa vadede getiri sağlıyor.

 

, , ,

  • Arcturus

    Getirisi en düşük olan yatırım sanırım emlak yatırımı olur (tabi normal şartlar altında) Tabi bir o kadar da düşük riskli olduğundan dolayı, yatırım konusunda hevesli olmayan standart kişilere önerilebilir.

  • Öncelikle böylesine dolu dolu ve bilgilendirici bir yazı için teşekkürlerimi sunarım.
    Benim de bir sorum olacaktı.
    Malum Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde enflasyon oranları yüksek.Yatırılan paranın geri dönüşünde bunuda hesaba katarsak:
    10 yıl gibi geri dönüşü olan bir hissede 10 yıl boyunca yaşanan enflasyon %7 civarı alırsak her sene için 10 senede (1,07)^10 %96,7 civarı bir rakam karşımıza çıkıyor.
    Yani yatırımın net getirisine bakarsak (1+1)/(1+0,967)=%1,67 gibi komik bir rakam ortaya çıkıyor.Bu da gelişmekte olan ülkelerde para kazanmak yerine parayı korumanın gerçekleştiğini gösteriyor. 
    Hisselerdeki enflayon ,bedelli,tahsisli sermaye artırımları riskini,gün içerisinde hisse fiyatlarını takip etmekten oluşan stres ve iş gücü kaybını da  getiri oranına dahil  etmemiz gerekiyor.
    Bu açıdan paranın vadeli hesaplarda veya bireysel emeklilik fonlarında değerlendirilmesi daha makul bir yaklaşım değil mi?
    Saygılar.

  • yönetici

    Teşekkürler yorum için.

    Öncelikle 2011 yılında IMKB30 hisse senetlerinin temettü verim oranları %3.05 olarak gerçekleşmiş. Bu hesaplama “dağıtılan temettü/hisse fiyatı” olarak yapıldığı için düşük görünüyor. Zira temettü dağıtmayan şirketler de var. Bu oran yanıltabiliyor.

    IMKB Temettü endeksine girmiş, son üç yıldır düzenli temettü dağıtan sağlam ve büyük birkaç tane hisse senedi örneği ve temettüleri ile geri dönüş hızlarını verelim (yıl cinsinden):

    Ford Otomotiv Sanayi AS 8,2
    Turk Traktor ve Ziraat Makinel 8,6
    Tupras Turkiye Petrol Rafineri 9,8
    Adana Cimento Sanayii TAS 9,9
    Mardin Cimento Sanayii ve Tica 10,0
    Cimsa Cimento Sanayi VE Tica 11,0
    Celebi Hava Servisi AS 11,8
    Turk Telekomunikasyon AS 13,7
    Tofas Turk Otomobil Fabrikasi 14,4
    Pinar SUT Mamulleri Sanayii AS 16,3

  • fantehank

    güzel yazı, fakat borsa yatırımının 8-10 senede temettüler ile kendini amorti etmesi için temettü verimliliği çok çok iyi olan hisseler seçilmesi gerekli

    benim takip ettiğim düzenli temettü veren bir kaç hisseye baktığım zaman bu sürenin 16-20 yıl arası olduğunu görüyorum.

    8-10 sene rakamına nasıl ulaştınızı açıklarsanız ben de bilgilenmiş olurum.

    Teşekkürler

Powered by WordPress. Designed by Woo Themes

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.